Ærverdig bygård møter høyteknologi

Inkognitogata 33 A, eller Inkognito Park, ligger like ved Nobelinstituttet i Oslos ambassadestrøk. Den staselige fasaden er fredet og røper lite om hva som skjer på innsiden av bygget, som har huset både rittmestere og statsministre. 

Her er nemlig en gjeng fra AF Byggfornyelse i gang med en omfattende rehabilitering. Prosjektet omfatter blant annet forsterking av bjelkelag, riving av bærende teglsteinsvegger og total oppussing for næring over alle plan. Omfanget er cirka 3300 kvadratmeter over fire etasjer pluss to kjellerplan. Bygget skal BREEAM-sertifiseres «Very Good», og prosjektet benytter digitale verktøy i stort omfang. 

I et hjørnerom i andre etasje har prosjektledelsen etablert et eget VR-rom med datamaskiner, VR-briller og håndkontrollere.  

– Teknologien gjør det mulig å vandre gjennom den digitale modellen av prosjektet, sier BIM-koordinator Jonas Lund. 

– Verktøyet har en klar nytteverdi, da vi ofte finner problemer vi har oversett i Solibri. I tillegg kan vi gjøre målinger og finne en løsning mens vi er inne i modellen, forklarer han. 

– Og prosjektleder Jon i R8 Property kan være med i samme modell fra sitt kontor i Powerhouse Telemark, fortsetter prosjekteringsleder Mikael Ullerø. 

Eiendomsselskapet R8 Property og Industrifinans står bak prosjektet. R8 Property er mest kjent for det nyskapende kontorbygget Powerhouse Telemark i Porsgrunn. Prosjektet ble av CNN kåret til et av verdens ti viktigste bygg i 2020.  

Inkognito Park er et helt annerledes prosjekt. Likevel passer det godt inn i R8 Propertys portefølje, mener prosjektleder Jon Rørvik. 

– Gjennom det fokuset vi har på bærekraft, så er rehabilitering av eksisterende bygg veldig positivt. Det gir en stor miljømessig gevinst i forhold til å bygge nytt. I dette prosjektet er det stort fokus på bærekraft, ombruk og gjenbruk, forklarer Rørvik. 

– Vi tar vare på mye av det som er mulig å gjenbruke. Det vi ikke kan bruke selv, gjør vi tilgjengelig for andre i bransjen. Alt som er i brukbar stand – lamper, panelovner, glassvegger, teglstein og mye annet – blir registrert i en database som heter Rehub. Dette er en portal hvor andre aktører kan bestille varer. 

Teglstein fra Inkognitogata er kjøpt opp av Østfold gress. De bruker knust teglstein i sedummatter og i vekstmasser til grønne tak.  

– Vi ønsker å satse på ombruk. Alternativet er å importere lavastein eller pimpstein eller å bruke Leca, forklarer Ole Christian Trandem i Østfold gress. 

Teknologi er et annet element som preger prosjektet i alle faser – fra prosjektering til drift. Blant annet skal det bygges inn berøringsfrie løsninger som gjør at man både kan komme inn i bygget og bruke for eksempel toalettene uten å berøre dørhåndtak og overflater. Dette er gunstig både av hensyn til smittevern og til byggets bruk. 

Fire etasjer skal nemlig knyttes til R8 Eiendoms coworking-løsning Evolve. Selskapet tilbyr en abonnementsløsning på kontorplasser for selskaper av alle størrelser – fra enkeltmannsforetak til større firmaer. 

Det er også planlagt at deler av bygget skal gjøres tilgjengelig gjennom portalen Orbit, en tjeneste som beskrives som kontorenes Airbnb. Her kan man gå inn og booke kontorplasser helt ned på timebasis. 

– En ting som er ekstra kult med dette prosjektet, er at vi får brukt dette bygget i enda mange år. Vi legger inn teknologi som gjør det veldig fleksibelt med tanke på bruk, sier Jon Rørvik. 

Ved starten av prosjektet ble hele bygget skannet. Slik fikk man dokumentert skjevheter i gulv, tak og vegger og kunne ta hensyn til det i prosjekteringen. Nettopp det at det er et rehabiliteringsprosjekt innebærer flere utfordringer når et fullskala VDC-prosjekt skal implementeres, forteller Mikael Ullerø. 

– Dette er enklere for nybygg, smiler han. 

– Ellers har det gått fint. Det er en stor fordel med en byggherre som er aktiv og involvert i alle de digitale samhandlingsverktøyene, sier Mikael. 

Jon Rørvik er også begeistret for samarbeidet med AF. Han forteller at de stilte strenge krav om fossilfri byggeplass og valg av materialer. R8 ville se klimaregnskapet til fliser og andre materialer som brukes på overflater. Rørvik skryter også av det digitale løpet som R8 og AF har lagt fra prosjektering til ferdig bygg. 

– Vi ønsker oss egentlig to bygg av AF – ett fysisk og ett digitalt. Det digitale bygget vil vi nyttiggjøre oss gjennom driftsfasen, sier Jon, og fortsetter: 

– Bygget skal være rasjonelt å drifte, og til det bruker vi en digital tvilling. All FDV-dokumentasjon skal være knyttet til modeller. Du skal kunne holde smarttelefonen mot veggen og se hva som er inni av rør, kabler og ventilasjon. All informasjon skal være i lomma. Man skal ikke behøve å finne en perm på vaktmesterens kontor for å finne informasjon om ventilasjonsanlegget.