Traff markedet med tidlig samarbeid

Helt siden mars 2018 har Selmer Eiendom og AF Bygg Oslos prosjektutviklingsteam jobbet sammen om utvikling av flere eiendommer i Gladengveien i Oslo. Målet var å redusere risiko og optimalisere muligheter allerede i rammesøknadsfasen.

Nå er prosjektet Locus Ensjø i sluttfasen for prosjektteamet som blant annet består av Bjørnar Foss Olsen (prosjektleder), Anette Moldesæter Brandli (anleggsleder) og Michael Eide (prosjekteringsleder). De fire boligblokkene med næring, matbutikk og barnehage overleveres våren 2023. Allerede i august flyttet de første beboere og næringsdrivende inn.

Locus Ensjø er det største prosjektet Selmer Eiendom har begitt seg ut på. Derfor så de etter solide samarbeidspartnere da prosjektet skulle utvikles.

– AF er rå på det byggetekniske. Vi opplevde at vi var i trygge hender og fikk kvalitetene vi ønsket med de økonomisk riktige løsningene, sier Fredrik Selmer, adm. dir i Selmer Eiendom.

Respekt og humor har preget byggeprosessen, som ifølge Selmer har gått smertefritt for seg.

– Jeg må også få skryte av gjengen på byggeplassen. Det er et fint team som jeg også håper vi får bruke neste gang. Prosjektleder Bjørnar har stoisk ro. Han blir ikke vippet av pinnen. Anleggsleder Anette har masse energi og det er ingen som lurere på hvem som er sjefen på byggeplassen. Hele teamet er gjennomproffe. Jeg er superfornøyd, sier Selmer.

Det som på rammesøknadstegninger kan se fint og fornuftig ut, kan bli unødvendig komplisert å bygge. Entreprenøren har ofte bedre forutsetning for å vurdere det bygningstekniske og dermed tidlig rydde av veien forhold som gir unødvendige kostnader og utfordringer.

– Her har vi vært med fra tidlig fase med detaljprosjektering og koordinering mot Bymiljøetaten frem mot rammesøknaden. Dermed fikk vi nødvendige avklaringer og løst hovedprinsipper som overvann og landskap tidlig.  Det gir en helt annen innsikt når du kjenner forutsetningen fra starten i et prosjekt. Vi har kunnet bidra med vår kompetanse og erfaring og påvirke og kvalitetssikre prosjektet i alle faser, sier Bjørnar Foss Olsen, prosjektleder i AF Bygg Oslo.

Erfaringen fra Locus Ensjø tar Selmer Eiendom med seg i utviklingen av nabotomten til Locus Ensjø. Sammen med Erik Stokke og Nils Ørnes i prosjektutviklingsteamet i AF Bygg Oslo er samarbeidet om detaljregulering allerede godt i gang.

– På nabotomten kan vi spisse prosjektet ytterligere siden samspillet med AF Bygg Oslo og de andre aktørene er i gang i forkant av regulering. Ambisjonen er salgsstart i 2025 – 26, sier Selmer. 

I tillegg til å involvere alle AFs samarbeidspartnere i sentrale fag i prosjektutviklingen, var også Selmers eget salgsapparat med. Allerede i januar 2022 var alle de 206 leilighetene solgt.

En del av suksessen har vært at megler, utbygger, entreprenør og arkitekt fant gode løsninger og utnyttelser av arealer i tidlig fase. Det ga en bedre presisjon inn i utbyggers salg og prospekt.

– For eksempel valgte vi gulvvarme i stedefor radiatorer som stjeler verdifull gulvplass. Ved å velge et desentralisert ventilasjonsanlegg fikk vi et ryddigere teknisk grensesnitt mellom bolig og næring, og reduserte antall store sjakter, sier Mikael Eide, prosjekteringsleder i AF Bygg Oslo.

Ettermarkeds-avdelingen til AF Bygg Oslo har også vært en nyttig sparringspartner, forteller Eide. De bidro med erfaringsoverføring fra tidligere prosjekter.

– Det å få muligheten til å påvirke prosjektutviklingen i tidligfase som her på Locus gjør at vi har funnet etterspurte løsninger og kvaliteter til en fornuftig pris for utbygger. Locus Ensjø skiller seg ut i Ensjøbyen med sin buede form som i seg selv ikke er en kostnadseffektiv fasade, men var et krav i reguleringsplanen. Derfor var det viktig å kvalitetssikre bygningsmassen før rammesøknad, sier Mikael.

I prosjektutviklingen dro prosjekteringsteamet spesielt veksel på erfaringene fra boligprosjektet Lillo Gård, der AF Eiendom og Eiendomsplan var byggherre. I likhet med Lillo Gård består Locus også av bolig, næring og barnehage. Leilighetene på Locus varierer i størrelse mellom 40 og 130 kvadratmeter. Under bakkeplan er det parkeringskjeller, bodarealer og tekniske rom.